1688筆房屋交易、1485億韓元、約1.09億美元。

這是韓國政府在2026年2月10日至7月底之間，正式記錄下來的「用加密貨幣買房」的數字。

巴菲特說過，只有退潮時你才知道誰在裸泳。韓國現在做的事，是在退潮之前先往水裡插一把尺——量的不是銀行貸款的水位，是加密錢包。

過去幾年，「幣圈的錢流向房地產」一直是公開的秘密。但這一次不是鏈上分析師的推論，也不是問卷調查，而是實打實的政府申報文件。

為什麼現在才看得到？因為表格多了一行

原因其實很樸素。

在韓國，民眾買房時必須依法填寫一份資金來源申報表，交代錢從哪裡來。2026年2月10日，這張表上多了一個新選項：「虛擬資產出售所得」。

從那天起，只要有人拿賣幣的錢去付房款，這筆交易就會被記進政府的帳。

韓國國土交通部在9月3日，把這批數據提供給了國民力量黨議員金钟阳。這不是抽樣，是這段期間實際記錄下來的每一筆。

數字拆解：1.09億美元，近九成砸向公寓

總額1485億韓元，約合1.09億美元，分攤在1688筆交易上。

平均下來，每筆動用約8710萬韓元，約6.3萬美元。

這個數字很關鍵。6.3萬美元，在首爾買不起一整套公寓。更合理的理解是：它是補差額的錢，用來填補銀行貸款額度與買方實際所需資金之間的那一塊缺口。

再看去向。1485億韓元裡，1331億韓元（約9700萬美元）用於購買公寓，佔比89.6%。這筆錢幾乎全部流向公寓市場，而不是商鋪、土地或辦公室。

年齡結構更集中。30多歲和40多歲的買家佔全部案件的89.8%，涉及金額佔88.9%，約1320億韓元（約9600萬美元）。

簡單理解，這幾乎是兩個世代的故事：三十代、四十代的韓國人，正在把幣圈獲利搬進房產市場。

關鍵在於：這筆錢不在銀行的帳上

市場真正關注的，不是1.09億美元的絕對值——說實話，放在韓國房地產的體量裡，它還不算大。

值得注意的是它的性質：這是一筆不來自銀行的購買力。

韓國的購房貸款環境持續收緊。在部分新劃定的限制區域，個人可貸款額度上限從房價的70%降到40%；在首爾都市圈已持有多套房的人可能根本貸不到款；持有全租貸款的人，購買超過一定價格的公寓會被禁止；背負大額無抵押貸款的人，甚至可能被禁止在管制區域內買房一年。

與此同時，利率長期維持高位，每月還款額變得和銀行願意貸多少一樣重要。

銀行不願多貸，人就會轉向任何能變現的資產。對這個年齡層來說，那往往就是加密貨幣。

所以這不是對加密貨幣失去信心，更像是一種替代效應：貸款的路被堵了，賣幣的錢就頂上來。

但也要說清楚：申報表沒有問買家的整體淨資產，也沒有問他們還持有多少幣。我們只知道每筆交易動用了多少，無從判斷這些人是普通持幣者還是重倉投資者。

說實話，監管看見的不是泡沫，是貸款的缺口

多年來，韓國一直把住房債務和加密貨幣交易當成兩個獨立的問題來管。這張新增的表格，第一次把兩者直接連在一起。

當年輕購房者賣幣付頭期款時，會同時發生三件事：獲利變成可見、需繳稅的韓元；房地產市場多了一筆額外購買力，而它不會體現在新增銀行貸款裡；監管用來控制抵押貸款的工具，最終會漏掉市場中一部分真實的購買力。

最後一點可能最讓政策制定者頭疼。限貸能管住來自銀行的錢，管不住個人賣幣的錢。只要利率還高、借貸規則還嚴，這個年齡層可能會有更多人選擇變現資產，而不是退出市場。

真正值得關注的，不是1688這個數字，而是韓國政府用一個必填選項，把原本在灰色地帶運轉的資金流變成了可統計的數據。它揭示的不是新現象，而是一個早已存在、只是沒被記錄的現象。

接下來看兩件事

目前的數據還回答不了幾個問題：這些買家的確切淨資產是多少？是租金上漲把他們推向買房，還是別的原因？每個人賣幣時的價格是多少？

就目前而言，這是一個真實但規模有限的趨勢。

未來幾個月，隨著更多數據發布，有兩件事值得盯：一是這類交易的筆數和金額是否繼續上升，二是監管是否會針對幣圈購房資金出手。

真正說明問題的是一句話：當銀行的門關小，錢就會自己找窗戶。

FAQ

Q1：韓國用加密貨幣買房，從什麼時候開始需要申報？

2026年2月10日起，韓國購房資金來源申報表新增「虛擬資產出售所得」選項。民眾買房本就必須依法申報資金來源，新增選項後，凡以出售加密貨幣所得支付的交易，都會被官方記錄，成為可統計數據，涵蓋至7月底共1688筆。

Q2：用加密貨幣買房的是哪些人？為什麼集中在30至40歲？

數據顯示，30多歲與40多歲買家佔全部案件的89.8%，涉及金額佔88.9%，約1320億韓元。這一年齡層正是受更嚴格貸款限額與住房政策影響最大的群體。在貸款上限從房價70%降至40%的限制區域，賣幣可能成為填補資金缺口的方式之一。

Q3：這波資金會推高韓國房價或租金嗎？

目前數據無法直接回答。現有資料只說明借貸因官方貸款上限與限制措施而變得困難，顯示信貸緊縮下購房者轉向銀行體系外籌資；但未提供房價或租金上漲的具體數字，因此是否推升房價仍屬市場觀察階段。